Dachbodenausbau mit Tücken

Gibel Zirm Rechtsanwälte erwirkte neuerlich eine richtungsweisende Entscheidung zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Oberste Gerichthof hat die Rechtsauffassung unserer Kanzlei zu den wohnrechtlichen Erwerberschutzbestimmungen nach der Entscheidung zu 6 Ob 56/16b neuerlich bestätigt.

Die Praxis zeigt, dass Dachbodenausbauten (auch) in rechtlicher Hinsicht häufig auf wackeligen Beinen stehen.

„Wohnungseigentumsorganisatoren“, das sind in der Regel diejenigen, die das Gebäude auf einer Liegenschaft errichten oder die Begründung von Wohnungseigentum durchführen, lassen sich bei der Begründung von Wohnungseigentum (Parifizierung) regelmäßig einen Nutzungsvorbehalt am Dachboden einräumen. Diese Vorbehalte sollen in der Folge die rechtliche Grundlage für den Dachbodenausbau darstellen. Das Problem dabei ist, dass derartige Vorbehalte oftmals unwirksam sind.

Nach den Erwerberschutzbestimmungen des WEG sind Nutzungsvorbehalte eines Wohnungseigentumsorganisators an einer allgemeinen Fläche in der Regel nichtig. Warum? Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers ist der einzelne Wohnungseigentümer oder Käufer dem Wohnungseigentumsorganisator wirtschaftlich wie organisatorisch unterlegen und zudem bereit alles zu unterschreiben, etwa damit er seine Wohnung bekommt. Um diese Ungleichsgewichtslage auszutarieren, hat der Gesetzgeber diverse Erwerberschutzbestimmungen vorgesehen. Eine davon untersagt dem Wohnungseigentumsorganisator grundsätzlich, dass er sich Allgemeinflächen vorbehält, wenn dadurch die Wohnungseigentümer „unbillig beschränkt“ werden.

Im Falle eines solchen, „unbilligen“ Vorbehalts müssen die Eigentümer diesen nicht gegen sich gelten lassen und können mit entsprechender rechtlicher Unterstützung den Dachgeschoßausbau verhindern. Im konkreten Fall hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass die Vereinbarung die Wohnungseigentümer unbillig beschränken und daher unwirksam sind. Die unbillige Beschränkung war indiziert, dem diesfalls beweispflichtigen Bauträger ist der Gegenbeweis nicht gelungen.

Solche, für Bauträger wirtschaftlich folgenschwere Szenarien lassen sich freilich vermeiden. Ein möglicher Ansatz etwa ist, am Rohdachboden, im rohen, nicht ausgebauten Zustand Wohnungseigentum zu begründen. Eine höhere Rechtssicherheit besteht jedoch, wenn der Bauträger den Dachgeschoßausbau baubewilligen lässt und Wohnungseigentum an den zukünftigen, baubewilligten Wohnungseigentumsobjekten begründet.

Zur Vermeidung von kostenspieligen Folgen ist daher eine rechtzeitige Klärung von allfälligen rechtlichen Problemstellungen unerlässlich. Für umfassende Rechtsberatung steht Ihnen unser Immobilienrechtsteam jederzeit zur Verfügung!