Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz – Mietpreisbremse, Wertsicherung und Befristung
Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) setzt der Gesetzgeber den nächsten Schritt zur Dämpfung inflationsbedingter Mietsteigerungen und zur Stärkung der Rechtssicherheit im Mietrecht. Es werden vor allem drei Bereiche neu geregelt: die Befristungsmöglichkeiten von Mietverträgen, die künftige Zulässigkeit und Ausgestaltung von Wertsicherungsklauseln sowie der Umgang mit in der Vergangenheit unwirksam vereinbarten Wertsicherungen. Kernstück ist das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Es schafft ein einheitliches System für die Wertsicherung von Mieten und wirkt als „Mietpreisbremse“ für den gesamten Wohnungsmietmarkt. Die Änderungen treten mit 1.1.2026 in Kraft.
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Neues Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)
Das MieWeG begrenzt künftig die vertraglich vereinbarten Wertsicherungen in Wohnungsmietverträgen (sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des MRG) und legt einen engen Rahmen für deren Durchführbarkeit fest. Auch frei vereinbarte Mietzinse dürfen nur noch nach diesem gesetzlichen Modell erhöht werden.
Die Indexanpassung erfolgt einmal jährlich zum 1. April. Grundlage ist die durchschnittliche Inflation des Vorjahres. Dabei wird ein Inflationsanteil bis 3 % vollständig weitergegeben. Alles darüber hinaus darf nur zur Hälfte an die Mieter übertragen werden. Für MRG‑Vollanwendungsfälle gelten in den ersten beiden Jahren zusätzlich niedrigere Höchstwerte. Die Regeln erfassen auch bestehende Mietverträge, sodass weitere Anpassungen frühestens mit 1. April 2026 und auch nur noch nach dem neuen Schema zulässig sind. Wertsicherungsklauseln können künftig durch einen schlichten Verweis auf § 1 Abs 2 MieWeG (auch bei Geschäftsraummieten) vereinbart werden. Jedenfalls in diesem Punkt hat der Gesetzgeber das von der Praxis gewünschte Maß an Rechtssicherheit geschaffen, wodurch die Notwendigkeit der ständigen Anpassung von Vertragsklauseln an eine sich ändernde Rechtsprechung weggefällt.
Unwirksame Wertsicherungsklauseln in Altverträgen
Besondere Bedeutung hat das Gesetz für bereits bestehende Mietverhältnisse mit unwirksamen Wertsicherungsklauseln. Rückforderungsansprüche der Mieter werden eingeschränkt. Grundsätzlich können nur jene Zahlungen zurückgefordert werden, die in den letzten fünf Jahren vor Vertragsende oder in den letzten fünf Jahren vor Kenntnis der Unwirksamkeit geleistet wurden. Zusätzlich wird eine subjektive Verjährungsregel eingeführt: Die Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche beträgt nun drei Jahre ab Kenntnis von Unwirksamkeit und Anspruch, sofern die 30-jährige Höchstfrist seit der Zahlung noch nicht abgelaufen ist.
Damit soll einerseits Rechtssicherheit geschaffen und andererseits verhindert werden, dass Rückforderungen „ins Uferlose“ zurückreichen.
Änderungen bei Befristungsmöglichkeiten
Auch bei der Befristung von Mietverhältnissen sieht das 5. MILG eine wesentliche Anpassung vor. Die Mindestdauer befristeter Mietverträge wird (im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) von drei auf fünf Jahre verlängert, sofern der Vermieter als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes auftritt. Für Konstellationen, in denen der Vermieter kein Unternehmer ist (klassische Privatvermietung), bleibt es hingegen bei einer Mindestbefristung von drei Jahren. Ziel dieser Differenzierung ist es, Mietern in typischen Verbraucherkonstellationen längerfristig Stabilität zu geben, ohne kleine private Vermietungen übermäßig zu belasten.
Die neuen Regelungen haben direkte Auswirkungen auf laufende und zukünftige Mietverhältnisse. Ob Wertsicherung, Mietzinserhöhungen oder Befristung – viele Klauseln müssen ab 2026 überprüft oder angepasst werden.
Sind Ihre bisherigen Mietanpassungen wirksam? Müssen Ihre Verträge künftig länger laufen?
Gerne beraten wir Sie zu allen notwendigen Schritten!
Noemi Heinzle | Paralegal - n.heinzle@gibelzirm.com
