Wertsicherung bei Mietverträgen und das Konsumentenschutzgesetz: Eine (weitere) Entscheidung
Wer eine Wohnung mietet, zahlt in der Regel nicht auf Dauer denselben Mietzins. Viele Mietverträge enthalten sogenannte Wertsicherungsklauseln: Bestimmungen, die den Mietzins an die allgemeine Preisentwicklung — üblicherweise gemessen am Verbraucherpreisindex — koppeln sollen. Das Ziel aus Vermietersicht ist nachvollziehbar: Der Wert des Mietverhältnisses soll über die Jahre nicht durch Inflation ausgehöhlt werden. Doch solche Klauseln sind nur dann rechtsgültig, wenn sie klar, verständlich und im Einklang mit dem Konsumentenschutzgesetz gestaltet sind. Ist das nicht der Fall, können Mieterinnen und Mieter bezahlte Erhöhungsbeträge zurückfordern — mitunter über viele Jahre hinweg. In den letzten Jahren sind hierzu eine Vielzahl von Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs ergangen, welche schließlich dazu führten, dass der Gesetzgeber die Gesetzeslage anpasste und aus Sicht der Vermieter für etwas "Entspannung" sorgte.
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Die Wertsicherung muss aber jedenfalls auf sachlichen und unabhängigen Kriterien beruhen. GIBEL ZIRM Rechtsanwälte erhob für Mandanten eine Klage auf vollständige Rückzahlung sämtlicher Erhöhungsbeträge seit Beginn des Mietverhältnisses. Dies geschah mit der Begründung, dass die vereinbarte Wertsicherungsklausel nicht im Einklang mit dem Konsumentenschutzgesetzes steht und es insbesondere im Ermessen des Vermieters stand, wann er die Erhöhung vornahm.
Im Mietvertrag war eine Wertsicherungsklausel enthalten, die den Mietzins an den Verbraucherpreisindex 2010 knüpfte. Als Ausgangsbasis sollte die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zuletzt veröffentlichte Indexzahl dienen; Anpassungen sollten jeweils zum Zeitpunkt der Erstellung der Jahresabrechnung vorgenommen werden.
Das Erstgericht stellte fest, dass die Wertsicherungsklausel schon deshalb gegen die gesetzlichen Vorgaben des Konsumentenschutzgesetzes verstößt, weil kein klares Zeitintervall für die Wertanpassung definiert war und die Klausel zudem nur auf Erhöhungen, nicht aber auf mögliche Senkungen des Mietzinses hinwies.
Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien bestätigte diese Beurteilung: Die Koppelung der Wertanpassung an den Zeitpunkt der Jahresabrechnung genüge dem Transparenzgebot nicht, weil nicht erkennbar sei, an welche Abrechnungen diese Klausel anknüpfen soll. Überdies könne der Vermieter selbst bestimmen, wann er die Abrechnung vorlegt — und damit auch, wann eine Erhöhung oder Senkung wirksam wird.
Oberster Gerichtshof (8 Ob 128/25v): Der OGH wies die Revision des Vermieters zurück und hielt in seiner Begründung fest, dass die Wertsicherungsklausel gegen das Symmetriegebot des Konsumentenschutzgesetzes verstößt: Wenn der Vermieter den Zeitpunkt der Abrechnung — und damit der Mietzinsanpassung — innerhalb eines Jahreszeitraums frei wählen kann, liegt es allein in seiner Hand, ob und wann eine ihn begünstigende Erhöhung oder eine ihn belastende Senkung wirksam wird. Da der Vermieter auch keine sachliche Rechtfertigung für die Koppelung der Indexanpassung an den Abrechnungszeitpunkt vorweisen konnte, vermochte er keine relevante Rechtsfrage aufzuzeigen, die eine Behandlung durch den OGH erfordert hätte.
Für unsere Mandanten ein erfreuliches Ergebnis: GIBEL ZIRM Rechtsanwälte hat von Beginn an konsequent und erfolgreich durch alle Instanzen vertreten — vom Bezirksgericht bis zum Obersten Gerichtshof. Der Vermieter wurde zur vollständigen Rückzahlung aller auf Basis der unwirksamen Klausel geleisteten Zahlungen verurteilt, zuzüglich Zinsen und sämtlicher Verfahrenskosten über alle drei Instanzen.
Die Entscheidung zeigt auch einmal mehr, wie wichtig kompetente Beratung beim Erstellen eines Mietvertrags ist – unsere Experten stehen Ihnen hier zur Seite!
