Georg Männl
Rechtsanwalt

Aktuelle Publikation in einer Fachzeitschrift: Die notwendig allgemeinen Teile der Liegenschaft

In dieser aktuellen Publikation wird eine Abgrenzung zwischen Wohnungseigentumsobjekten und allgemeinen Teilen im Wohnungseigentum vorgenommen. Die Publikation ist in der Immobilienfachzeitschrift immolex erschienen (immolex 2018, 318). 

Das Wohnungseigentum unterscheidet zwischen den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten (zB Wohnungen und Geschäftsräume) und den allgemeinen Teilen der Liegenschaft (zB Stiegenhaus, Innenhof etc.). Während die Wohnungen dem jeweiligen Wohnungseigentümer ausschließlich gehören, gehören die allgemeinen Teile der Liegenschaft allen Wohnungseigentümern gemeinsam. In der Regel übernimmt eine Hausverwaltung die Wartung, Erhaltung und Reinigung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, während für die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte der jeweilige Eigentümer zuständig ist.

Gerade bei Bauträgern ist es beliebt, möglichst viele Teile der Liegenschaft einzelnen Wohnungen zuzuordnen, um deren Wert zu steigern. Diese Praxis hat jedoch Grenzen, weil bestimmte Teile der Liegenschaft den anderen Wohnungseigentümern des Hauses nicht entzogen werden können. Hierzu zählen Teile der Liegenschaft, die in Notfällen zugänglich sein müssen, wie etwa Zugänge zum Heizraum oder zu zentralen Versorgungsleitungen.

Häufig wird in der Praxis auch der Gangabschnitt vor zwei Wohnungen einbezogen, wenn die beiden Wohnungen gemeinsam verwendet werden. Gehören die Wohnungen zwei unterschiedlichen Wohnungseigentümern, so ist höchst strittig, ob der davor gelegene Gangabschnitt einbezogen werden darf. Sollten die Wohnungen dagegen einem Wohnungseigentümer gehören, so sollte dies aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht zulässig sein.

Besondere Bedeutung hat die Abgrenzung zwischen Wohnungseigentumsobjekten und allgemeinen Teilen der Liegenschaft vor allem bei Rohdachböden. Jahrzehntelang war es eine gängige Praxis bei Immobilieninvestoren, sich zahlreiche Rechte zum Dachbodenausbau vorzubehalten. Weiters wurde häufig (Zubehör-)Wohnungseigentum am Rohdachboden begründet, um eine spätere Verwertung des Rohdachbodens zu Gunsten des Immobilieninvestors abzusichern. Ob diese Vorgangsweise jedoch zulässig ist, ist aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht höchst strittig. Besser ist, wenn der Bauträger den Dachgeschoßausbau baubewilligen lässt und Wohnungseigentum an den zukünftigen, baubewilligten Wohnungseigentumsobjekten begründet.

Ein Verstoß gegen die Grenzen zwischen Wohnungseigentumsobjekten und allgemeinen Teilen der Liegenschaft findet zumeist im Nutzwertgutachten statt. In diesem werden unzulässigerweise Teile der Liegenschaft einzelnen Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet, welche nicht zugeordnet werden dürften. Da auf dem Nutzwertgutachten die Wohnungseigentumsbegründung basiert, führt ein Verstoß häufig zur Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung. Die Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung hat gravierende Folgen, weil sie zu einer erheblichen Unsicherheit über die Zuteilung und Beschaffenheit der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte führt. Äußerstenfalls kann die Nichtigkeit sogar zum (teilweisen) Verlust zB der Wohnung eines Wohnungseigentümers führen. Eine genaue Kenntnis, wo die Grenze zwischen notwendig allgemeinen Teilen der Liegenschaft und Wohnungseigentumsobjekten liegt, ist daher von elementarer Bedeutung.

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