Milka Miličić
Juristin

Einschränkung von Kurzzeitvermietungen durch die Novelle der Wr BauO und die geplante Reform des WGG

Die immer beliebter werdende Kurzzeitvermietung von Wohnungen über AirBnB oder vergleichbare Internetplattformen an Touristen wird von vielen als attraktives Geschäftsmodell angesehen. Die ursprüngliche Idee war grundsätzlich die Vermietung der eigenen Wohnung, etwa während man selbst im Urlaub weilt. Mittlerweile werden aber nicht nur einzelne Eigentumswohnungen, sondern ganze Häuser (zum Zwecke der Kurzzeitvermietung an Touristen) angeschafft und genutzt. Dies lässt viele rechtliche Fragen offen. Durch die Novellierung der Wiener Bauordnung sowie die geplante Novelle zum WGG werden der Vermietung über AirBnB (uä) nun gesetzliche Schranken gesetzt. 

Die kurzzeitige Vermietung der Wohnungen über Internetplattformen wie AirBnB befindet sich – zumindest teilweise – in einem rechtlichen Graubereich und bedarf aus unterschiedlichen Gesichtspunkten einer gesetzgeberischen Regulierung. Die Rechtsprechung hat sich bereits mit verschiedenen Fragen im Zusammenhang mit der Kurzzeitvermietung auseinandergesetzt. Nun werden auch vom Gesetzgeber ausdrückliche Regelungen bzw. Verbote betreffend die Kurzzeitvermietungen erlassen. 

Novelle der Wiener Bauordnung 2019:

Die steigende Popularität von Kurzzeitvermietungen bringt unter anderem die zunehmende Verknappung von Wohnraum mit sich. Weiters sind unterschiedliche baurechtliche Anforderungen (wie zB Brandschutzvorschriften) für ortskundige Bewohner bzw. hausfremde Personen anzusetzen. Der Gesetzgeber erkannte den Regulierungsbedarf und setzte der Vermietung über AirBnB mit der im März 2019 in Kraft getretenen Novelle der Wiener Bauordnung Schranken.  

Zur Erhaltung von Wohnraum werden im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan zusätzlich zu den Widmungen Wohngebiet und gemischtes Baugebiet nun auch Wohnzonen ausgewiesen. Die gewerbliche Kurzzeitvermietung in Bereichen, die im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan als Wohnzonen ausgewiesen sind, ist nach der neuen Regelung des § 7a Abs 3 Wr BauO unzulässig. Vom gesetzlichen Verbot sind jedoch nicht-gewerbliche Kurzzeitvermietung durch Privatpersonen, die ihre Wohnungen oder einzelne Zimmer kurzzeitvermieten, nicht erfasst. 

Es stellt sich sohin die Frage, wann Gewerblichkeit im Sinne der Wiener Bauordnung vorliegt. Nach der Gewerbeordnung liegt Gewerblichkeit dann vor, wenn neben der Übernachtungsmöglichkeit zusätzliche Leistungen (wie etwa Frühstücksservice oder Rezeptionsdienste) angeboten werden. Im Hinblick auf die Novelle der Wiener Bauordnung wird jedoch die Ansicht vertreten, dass der Tatbestand der Gewerblichkeit bereits dann erfüllt ist, wenn die Wohnung regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht zur Vermietung angeboten wird, ohne dass zusätzliche Kriterien bzw. Leistungen im Sinne der Gewerbeordnung notwendig sind. 

Das Gesetz sagt ferner auch nicht, wann eine Vermietung als „kurzfristig“ zu qualifizieren ist. Nach der Rechtsprechung des OGH (zB 5 Ob 59/14h) ist eine Vermietung bis 30 Tage jedenfalls als kurzfristig anzusehen. 

Wann das Verbot des § 7a Wiener Bauordnung konkret zur Anwendung kommt, wird daher im Einzelfall anhand der noch zu entwickelnden Kriterien zu beurteilen sein. Klar ist, dass ein Verstoß gegen das Verbot der gewerblichen Kurzzeitvermietung in Gebieten, welche im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan als Wohnzonen ausgewiesen sind, nicht unbeachtliche Verwaltungsstrafen nach sich zieht. Ferner ist auch mit einem behördlichen Auftrag zu rechnen, die widmungswidrige Nutzung zu unterlassen, der auch nach dem Verwaltungsvollstreckungsgesetz durchgesetzt werden kann. 

Baurechtlich interessant (wenngleich nicht durch die Novelle bedingt) ist auch die Notwendigkeit einer baurechtlichen Bewilligung im Zusammenhang mit der Änderung der Widmung einer Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung stellt eine touristische Vermarktung einer Wohnung in einer zu Dauerwohnzwecken genutzten Wohnanlage eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung im Sinne des WEG dar und bedarf sohin der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer. Die Änderung der Widmung einer Wohnung zieht aber auch baurechtliche Konsequenzen nach sich, denn jede Änderung der Widmungskategorie einer Wohnung ist bewilligungspflichtig. Ein gültiger Antrag auf Änderung der Raumwidmung ist ebenfalls durch die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedingt. 

Geplante Novelle zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz:

Die geplante Novelle zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz setzt den Kurzzeitvermietungen über Onlineplattformen einen weiteren Schranken. Obwohl die Umsetzung der Reform noch nicht feststeht, ist die geplante Regelung durchaus erwähnenswert.

Demnach werden Kurzzeitvermietungen von Wohnungen, die im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes stehen, ausdrücklich verboten sein. Vom Verbot erfasst sind wiederum nur gewerbliche Kurzzeitvermietungen. 

Laut den Materialien zur geplanten Novelle des WGG werden Wohnungen durch die Kurzzeitvermietung dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen und widerspricht diese Vermietungsform sohin dem Gesetzeszweck des WGG, wonach die errichteten Wohnungen nachhaltig auch in Zukunft den Wohnungssuchenden zur Verfügung stehen sollten. Das absolute Verbot der Kurzzeitvermietungen sollte nach der geplanten Novelle des WGG daher auch dann gelten, wenn die Wohnung an einen nicht gemeinnützigen Erwerber übergeht oder die Bauvereinigung den Gemeinnützigkeitsstatus verliert. 

Sollte die Reform des WGG in die Tat umgesetzt werden, wird jedenfalls eine Vielzahl der am Markt bestehenden Wohnungen vom Verbot der Kurzzeitvermietung betroffen sein. 

Fazit: 
Die Rechtsprechung hat sich in den letzten Jahren häufig mit verschiedenen Fragen – insbesondere mietrechtlicher Natur – im Zusammenhang mit der Kurzzeitvermietung befasst und versucht zur Rechtssicherheit in diesem Bereich beizutragen. Nunmehr werden vom Gesetzgeber auch ausdrückliche Regelungen und Verbote festgelegt. Diese sind bislang jedoch nur gegen gewerbliche Anbieter gerichtet. Wie effektiv diese neuen Regelungen umgesetzt werden können, bleibt mit Spannung zu verfolgen.

Bei Fragen im Zusammenhang mit Kurzzeitvermietungen wenden Sie sich bitte jederzeit an unser Immobilienrechtsteam!