Sanierung im Wohnungseigentum: Wer entscheidet und wer trägt die Kosten?
Ein Wasserschaden, ein undichtes Dach: Bei Sanierungen im Wohnungseigentum zahlt für Schäden an der eigenen Wohnung der Wohnungseigentümer selbst, für allgemeine Teile des Hauses oder ernste Schäden die Eigentümergemeinschaft. Ob die Gemeinschaft dabei rasch durch den Verwalter handeln kann oder ein förmliches Beschlussverfahren nötig ist, hängt von der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung ab.
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Wer trägt die Kosten einer Sanierung im Wohnungseigentum?
Jeder Wohnungseigentümer muss sein Wohnungseigentumsobjekt auf eigene Kosten so instand halten, dass den anderen Eigentümern kein Nachteil entsteht. Dazu gehören insbesondere die Arbeiten an diversen Oberflächen der Wohnung:
- Maler- und Tapezierarbeiten
- Bodenbeläge
- Kücheneinrichtungen
Auch für Veränderungen am eigenen Objekt, etwa ein neues Badezimmer, trägt der Eigentümer grundsätzlich sämtliche Kosten selbst.
Eine wichtige Ausnahme gilt bei ernsten Schäden des Hauses. Darunter versteht man Schäden, die die Bausubstanz beeinträchtigen oder die Gebrauchsfähigkeit des Gebäudes bzw einzelner Teile erheblich gefährden, etwa einen Wasserrohrbruch oder massive Feuchtigkeitsschäden. Auch wenn ein solcher Schaden innerhalb einer einzelnen Wohnung auftritt, sind die Kosten für dessen Behebung grundsätzlich von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Der betroffene Eigentümer muss hierfür auch das Betreten und die Benützung seines Objekts dulden, soweit dies zur Behebung erforderlich ist.
Alle übrigen Sanierungskosten trägt ebenfalls die Eigentümergemeinschaft, insbesondere für allgemeine Teile wie Dach, Fassade oder gemeinsame Leitungen. Finanziert wird dies grundsätzlich aus der Rücklage; reicht diese nicht aus, können die Eigentümer zu einer Nachzahlung verpflichtet werden oder die Gemeinschaft nimmt ein Darlehen auf.
Wer entscheidet über eine Sanierung im Wohnungseigentum?
Wer eine Sanierung beschließen darf, hängt davon ab, wie dringlich und wirtschaftlich bedeutsam die Maßnahme ist: Das österreichische Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) unterscheidet dafür zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung. Diese Einordnung ist keine bloße Formalität, sondern entscheidet darüber, ob eine notwendige Sanierung sofort umgesetzt werden kann oder zunächst ein förmliches Beschlussverfahren mit Anfechtungsfristen abzuwarten ist.
Zur ordentlichen Verwaltung gehören insbesondere die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile sowie die Behebung ernster Schäden des Hauses. Die Hausverwaltung kann solche Maßnahmen – in Vertretung der Mehrheit der Wohnungseigentümer – selbstständig veranlassen und muss vorweg keinen Beschluss der Gemeinschaft einholen.
Maßnahmen, die darüber hinausgehen – etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige bauliche Veränderungen, die nicht mehr dem bloßen Erhaltungszweck dienen –, zählen zur außerordentlichen Verwaltung. Dafür muss vorher zwingend ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden; handelt die Hausverwaltung eigenmächtig, kann sie von Miteigentümern auf Rückgängigmachung in Anspruch genommen werden.
Die Kosten der Sanierungsmaßnahmen entscheiden dabei nur bedingt über die Zuordnung zur außer- bzw ordentlichen Verwaltung. Grundsätzlich gilt: Je dringender die Maßnahme, desto höher dürfen die Sanierungskosten der ordentlichen Verwaltung sein. Die Hausverwaltung muss keinen vorausgehenden Beschluss der Gemeinschaft einholen.
Warum die richtige Einordnung entscheidend ist
Die Abgrenzung erfolgt dabei nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten und den Umständen des Einzelfalls: Entscheidend ist, ob eine Maßnahme der bloßen Erhaltung dient oder darüber hinausgeht, und wie dringlich sie ist.
Für Hausverwaltungen bedeutet eine falsche Einordnung ein erhebliches Haftungsrisiko: Wird eine Maßnahme fälschlich als ordentliche Verwaltung behandelt und eigenmächtig umgesetzt, obwohl tatsächlich ein Beschluss nötig gewesen wäre, können einzelne Eigentümer die Rückgängigmachung verlangen. Für Wohnungseigentümer wiederum entscheidet die Einordnung über die eigene Kostenbelastung und die Möglichkeit zur Mitsprache: Nur bei außerordentlichen Maßnahmen besteht ein Anspruch auf vorherige Beschlussfassung. In Zweifelsfällen empfiehlt sich daher eine frühzeitige rechtliche Prüfung.
Rechtssichere Begleitung bei Sanierungen im Wohnungseigentum
Wir unterstützen Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen bei der rechtssicheren Einordnung von Sanierungsmaßnahmen, bei der Durchsetzung oder Abwehr von Beschlüssen, auch im Fall einer strittigen Eigentümerversammlung, sowie bei Fragen rund um Baumängel, den Wohnungseigentumsvertrag und die laufende Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung. Sprechen Sie uns an – wir begleiten Sie von der ersten rechtlichen Einordnung bis zur Umsetzung oder Abwehr Ihrer Sanierungsmaßnahme.
Häufig gestellte Fragen
Über geringfügige Sanierungen an Oberflächen im eigenen Objekt entscheidet grundsätzlich jeder Eigentümer selbst. Bei darüberhinausgehenden Schäden hängt es davon ab, ob es sich um ordentliche oder außerordentliche Verwaltung handelt. Bei der Erhaltung allgemeiner Teile und der Behebung ernster Schäden entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer, oft vertreten durch die Hausverwaltung; geht die Sanierung darüber hinaus, ist zwingend vorher ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft einzuholen.
Für geringfügige Schäden am eigenen Wohnungseigentumsobjekt zahlt grundsätzlich der jeweilige Eigentümer selbst. Für die Erhaltung allgemeiner Teile sowie für ernste Schäden des Hauses, etwa einen Wasserrohrbruch, kommt die Eigentümergemeinschaft auf, finanziert in der Regel aus der Rücklage.
Kosten, die die Eigentümergemeinschaft trägt, werden primär aus der gebildeten Rücklage finanziert, in die alle Wohnungseigentümer laufend einzahlen. Reicht die Rücklage nicht aus, kann den Eigentümern eine entsprechende Nachzahlung vorgeschrieben werden, oder die Eigentümergemeinschaft nimmt zur Deckung der Kosten ein Darlehen auf.
Nein. Bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung genügt ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, eine einstimmige Zustimmung ist nicht erforderlich. Für die Durchführung von Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung muss die Hausverwaltung keinen Beschluss zur Durchführung der Maßnahmen einholen. Auch bei außerordentlichen Verwaltungsmaßnahmen kommt der erforderliche Beschluss grundsätzlich mit Mehrheit zustande; eine überstimmte Minderheit kann den Beschluss allerdings unter bestimmten Voraussetzungen anfechten.
Reicht die Rücklage nicht aus, um die Kosten einer ordnungsgemäßen Erhaltungsmaßnahme zu decken, kann die Eigentümergemeinschaft ein Darlehen aufnehmen oder den Wohnungseigentümern eine zusätzliche Nachzahlung vorschreiben, um die fehlenden Mittel aufzubringen.
Ja. Ein Beschluss über eine Sanierungsmaßnahme kann von überstimmten oder nicht beteiligten Wohnungseigentümern wegen formaler Mängel der Beschlussfassung angefochten werden. Bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung kann ein Beschluss darüber hinaus auch inhaltlich angefochten werden, etwa wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür nicht vorliegen.
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