Wohnungseigentum in Österreich: Rechte, Pflichten und Eigentümergemeinschaft
Wer Wohnungseigentum in Österreich erwirbt, wird Miteigentümer einer gesamten Liegenschaft – mit ausschließlichem Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung. Damit verbunden sind Rechte, aber auch Pflichten, die das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft regeln. Das Wohnungseigentumsgesetz ist das zentrale Gesetz, in dem wichtige Fragen wie die Zulässigkeit von Umbauten, die Kostenverteilung oder das Zustandekommen von Beschlüssen geklärt werden. Dieser Beitrag gibt einen kompakten Überblick über die wichtigsten Grundlagen.
Die rechtlichen Grundlagen
Wohnungseigentum ist in Österreich das dingliche Recht eines Miteigentümers einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft, ein bestimmtes Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Der Wohnungseigentümer bleibt also Miteigentümer der gesamten Liegenschaft, erhält aber an bestimmten Räumlichkeiten ein exklusives Nutzungs- und Verfügungsrecht. Alle Wohnungseigentümer zusammen bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft.
Die Rechte der Wohnungseigentümer
Zu den wesentlichen Rechten zählen insbesondere das Recht auf Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts, das Recht auf Änderungen am Objekt, das Recht auf Teilnahme an der Verwaltung und das Recht, Benützungsregelungen zu treffen. § 16 WEG ordnet ausdrücklich an, dass die Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts dem Wohnungseigentümer zukommt.
Außerdem stehen den Wohnungseigentümern Mitwirkungsbefugnisse in der Eigentümergemeinschaft zu, insbesondere Äußerungs- und Stimmrechte sowie Minderheitsrechte bei der Willensbildung. Diese Mitwirkungsrechte können vertraglich nicht abbedungen werden.
Im Überblick stehen jedem Wohnungseigentümer folgende Kernrechte zu:
- Exklusives Nutzungsrecht an der eigenen Wohnung (§ 16 WEG 2002)
- Recht auf Änderungen am eigenen Objekt (auf eigene Kosten)
- Stimmrecht und Mitwirkungsrecht in der Eigentümergemeinschaft
- Minderheitsrechte bei der Willensbildung
Die Pflichten der Wohnungseigentümer
Wohnungseigentümer trifft insbesondere eine Instandhaltungs- und Wartungspflicht für ihr Objekt und die dafür bestimmten Einrichtungen, damit anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil entsteht. Sie müssen außerdem das Betreten und die Benützung ihres Objekts dulden, soweit dies zur Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist.
Wie weit die Entscheidungskompetenz der Eigentümergemeinschaft reicht
Die Eigentümergemeinschaft entscheidet in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft. Zur ordentlichen Verwaltung gehören insbesondere:
- die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft
- die Bildung einer Rücklage
- die Aufnahme bestimmter Darlehen
- die angemessene Versicherung der Liegenschaft
- die Bestellung des Verwalters
- die Erlassung oder Änderung der Hausordnung sowie die Vermietung allgemeiner Teile an Dritte
In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheidet grundsätzlich die Mehrheit der Wohnungseigentümer nach den gesetzlichen Mehrheitsregeln. Die Mitwirkungsrechte der einzelnen Wohnungseigentümer an dieser Entscheidungsfindung sind zwingend und können nicht vertraglich ausgeschlossen werden.
Kostentragung im Wohnungseigentum
Änderungen am eigenen Wohnungseigentumsobjekt hat der Wohnungseigentümer grundsätzlich auf eigene Kosten vorzunehmen. Muss ein Wohnungseigentümer wegen einer Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch nehmen und entstehen dadurch künftig höhere Erhaltungskosten, so hat er diese Mehrkosten ebenfalls zu tragen.
Für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft kann zunächst in die Rücklage oder in die von den Wohnungseigentümern geleisteten oder geschuldeten Zahlungen vollstreckt werden; reicht das nicht aus, haften die Wohnungseigentümer für den Ausfall nach ihren Miteigentumsanteilen.
Das bedeutet für Sie konkret: Kosten werden teils individuell (für die eigene Wohnung), teils gemeinschaftlich (für allgemeine Teile) getragen.
In Wohnungseigentumsverträgen finden sich oft vom Gesetz abweichende Aufteilungsschlüssel der gemeinschaftlichen Kosten.
Das Recht auf Änderungen – und seine Grenzen
Der Wohnungseigentümer ist zu Änderungen, einschließlich Widmungsänderungen, an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf eigene Kosten berechtigt. Wenn durch die Änderung schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden könnten, ist allerdings die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer erforderlich; fehlt sie, kann sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen gerichtlich ersetzt werden. In einem solchen Verfahren sind zwingend alle Eigentümer der Liegenschaft Verfahrenspartei, unabhängig davon, ob sie dem Vorhaben ursprünglich zugestimmt haben oder nicht.
Die Änderung darf insbesondere keine Schädigung des Hauses, keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer, keine erhebliche Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes und keine Gefahr für Personen oder Sachen verursachen.
Typische Beispiele für zustimmungspflichtige Änderungen sind:
- Änderung oder Umgestaltung der Hausfassade
- Verglasung oder Verbauung offener Balkone oder Loggien
- Anbau eines Balkons
- Neuerrichtung einer Terrasse auf einem Flachdach oder Errichtung eines Wintergartens
- Anbringung einer Satellitenanlage an Dach oder Außenfassade
- Abbruch oder Veränderung tragender Wände
- Versetzen von Eingangstüren oder Einbau einer zweiten Eingangstür
Nur bagatellhafte Umgestaltungen sind keine zustimmungspflichtigen Änderungen im Sinne des § 16 WEG, wobei die Judikatur streng ist und sogar das Aufstellen eines Schuhregals am Gang als zustimmungspflichtige Änderung einordnet.
Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft
Jeder Wohnungseigentümer kann innerhalb eines Monats ab dem Anschlag des Beschlusses im Haus gerichtlich die Rechtsunwirksamkeit eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft geltend machen. Anfechtungsgründe sind formelle Mängel, Gesetzwidrigkeit oder das Fehlen der erforderlichen Mehrheit.
Beschlüsse in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung können zusätzlich nach § 29 WEG angefochten werden. Die Frist knüpft an den Anschlag des Beschlusses an; die schriftliche Übersendung muss darüber ausdrücklich informieren.
Praktische Relevanz
Das WEG 2002 schafft einen ausdifferenzierten Rahmen, der individuelle Eigentumsrechte und gemeinschaftliche Interessen in Ausgleich bringt. Wer seine Rechte kennt, kann aktiv an Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft teilnehmen – und im Fall von Konflikten gezielt reagieren. Die Frist zur Beschlussanfechtung von nur einem Monat zeigt: Untätigkeit kann teuer werden.
Haben Sie Fragen zu Ihren Rechten und Pflichten als Wohnungseigentümer? Unser Team im Bereich Immobilienrecht und Wohnrecht steht Ihnen gerne für eine individuelle Beratung zur Verfügung. Wir begleiten Sie auch bei Liegenschaftstransaktionen und der Prüfung von Wohnungseigentumsverträgen.
Häufig gestellte Fragen
Wohnungseigentum ist das dingliche Recht eines Miteigentümers einer Liegenschaft, ein bestimmtes Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Der Wohnungseigentümer bleibt Miteigentümer der gesamten Liegenschaft, erhält aber an bestimmten Räumlichkeiten ein exklusives Nutzungs- und Verfügungsrecht.
Zu den wesentlichen Rechten zählen das Nutzungsrecht, das Recht auf Änderungen am Objekt, Stimmrechte in der Eigentümergemeinschaft sowie Minderheitsrechte bei der Willensbildung. Diese Mitwirkungsrechte können vertraglich nicht abbedungen werden.
Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über Angelegenheiten der Liegenschaftsverwaltung – von der Erhaltung allgemeiner Teile über die Rücklagenbildung bis hin zur Bestellung des Verwalters und der Hausordnung. In der ordentlichen Verwaltung entscheidet die Mehrheit nach gesetzlichen Regeln.
Grundsätzlich darf man auf eigene Kosten Änderungen vornehmen. Sobald schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer berührt sein könnten, ist jedoch die Zustimmung aller anderen erforderlich – oder diese muss gerichtlich ersetzt werden.
Nach § 16 Abs 2 WEG bedürfen Änderungen der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sobald die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer möglich ist. Das gilt besonders häufig bei Maßnahmen, die allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch nehmen, etwa bei Eingriffen in die Fassade, in tragende Bauteile aber auch bereits beim Aufstellen eines Schuhregals im Hausgang.
Ein Beschluss kann innerhalb eines Monats ab Anschlag im Haus gerichtlich angefochten werden. Gründe sind formelle Mängel, Gesetzwidrigkeit oder das Fehlen der erforderlichen Mehrheit. Beschlüsse zur außerordentlichen Verwaltung können zusätzlich nach § 29 WEG angefochten werden.
Weiterführende Beiträge
über den Einbau einer Klimaanlage in der Wohnung oder Installation eines Balkonkraftwerks.
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